Prodej bytu zatíženého hypotékou může na první pohled působit složitě. Ale nebojte se – každý měsíc se v Česku prodají stovky nemovitostí, které mají na sobě zástavní právo banky. Důležité je jen vědět, jak na to, a mít správné informace. V tomto článku vám krok za krokem vysvětlím, jak prodej takového bytu probíhá, co všechno budete potřebovat a s čím vám jako realitní makléřka mohu pomoci.
1. Zjistěte, kolik zbývá doplatit bance
Prvním krokem je zjistit aktuální výši nesplacené hypotéky. To uděláte jednoduše tak, že požádáte svou banku o:
• aktuální zůstatek úvěru,
• souhlas s prodejem nemovitosti,
• vyčíslení pro předčasné splacení hypotéky (většinou platí max. 30 dní).
Pozor: Některé banky si za vyčíslení účtují poplatek (cca 500–2 000 Kč), jiné ho vydají zdarma.
2. Jak může kupující hypotéku „vymazat“?
Způsobů, jak prodat byt s hypotékou, je několik. Nejčastější scénáře jsou:
a) Kupující platí hotově
Kupující zaplatí kupní cenu a z té se doplatí vaše hypotéka. Banka po splacení vydá kvitanci (potvrzení o zániku zástavního práva), kterou podáte na katastr.
b) Kupující si bere vlastní hypotéku
Kupní cena jde do bankovní úschovy nebo advokátní úschovy, kde se rozdělí – část jde na doplacení vaší hypotéky a zbytek vám. Kupujícího banka může požadovat podmínku výmazu vaší zástavy před vkladem jejich zástavního práva.
c) Kupující přebírá vaši hypotéku
Tato varianta je složitější a méně častá. Musí ji schválit banka a kupující musí projít prověřením bonity.
3. Rezervační smlouva a podmínky
V rezervační smlouvě je důležité uvést, že:
• byt je zatížen hypotékou,
• část kupní ceny bude použita na její splacení,
• prodej proběhne až po vydání souhlasů a vyčíslení od banky.
4. Kupní smlouva, úschova a výplata peněz
Standardní je využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde se složí celá kupní cena. Odtud se nejprve uhradí hypotéka, následně zbytek peněz prodávajícímu. Všechny podmínky výplaty jsou popsány v úschovní smlouvě.
5. Katastr nemovitostí
Po podpisu kupní smlouvy a úhradě hypotéky banka vystaví:
• souhlas s výmazem zástavy (tzv. kvitanci),
• případně i souhlas s prodejem, pokud ho neudělila dříve.
Podání návrhu na vklad (a výmaz) řešíte na katastrálním úřadě, často elektronicky nebo přes advokáta.
6. Daň z prodeje
Prodej nemovitosti osvobozený od daně z příjmu je většinou v případě, že:
• v nemovitosti prodávající bydlel alespoň 2 roky,
nebo
• vlastnil ji 10 let (nebo 5 let, pokud ji koupil do 2020).
Pokud nesplníte tyto podmínky, zvažte konzultaci s daňovým poradcem.
Shrnutí: Co všechno je potřeba?
• Zjistit zůstatek a požádat banku o souhlas a vyčíslení
• Zajistit kupní smlouvu a úschovu
• Počkat na úhradu hypotéky a výmaz zástavního práva
• Podat návrh na vklad vlastnického práva na katastr
• Počítat s případnou daní z příjmu
S čím vám mohu pomoci?
Jako realitní makléřka se s prodejem bytů s hypotékou běžně setkávám. Pomohu vám vše správně načasovat, zařídit podklady pro banku, advokáta i katastr, a celý prodej hladce dotáhnout do konce.
Chcete se poradit nebo zjistit, co všechno by prodej vašeho bytu obnášel?
Ozvěte se mi – ráda vám pomohu najít to nejlepší řešení.
Kontaktujte mě na Perea.cz
