Prodáváte byt, dům nebo pozemek a řešíte, jestli vám z prodeje vznikne daňová povinnost? Dobrá zpráva je, že velká část prodejů je od daně z příjmu osvobozená – musí ale splňovat jasně dané podmínky. Pojďme si je projít.
Osvobození při bydlišti alespoň 2 roky
Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let, je příjem z prodeje od daně osvobozen. Nerozhoduje trvalé bydliště zapsané na úřadě, ale to, že jste v nemovitosti skutečně bydleli. Tato výjimka se týká rodinných domů, bytů a souvisejících pozemků.
Osvobození podle doby vlastnictví
Pokud jste v nemovitosti nebydleli, případně nesplňujete dvouletou lhůtu, nastupuje časový test podle délky vlastnictví:
- Pokud jste nemovitost nabyli do 31. 12. 2020, stačí k osvobození 5 let vlastnictví.
- Pokud jste nemovitost nabyli od 1. 1. 2021, je potřeba vlastnictví po dobu 10 let.
Doba vlastnictví se počítá od data právních účinků vkladu do katastru nemovitostí.
Zděděná nemovitost a časový test
U zděděných nemovitostí záleží na tom, po kom dědíte. Pokud dědíte po manželovi nebo po příbuzném v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata), započítává se do vaší doby vlastnictví i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel – pokud tedy rodiče byt vlastnili už 10 a více let, můžete ho po zdědění prodat bez daně hned. Pokud dědíte po někom mimo tuto linii (např. po sourozenci, tetě, strýci nebo po nepříbuzné osobě), doba vlastnictví se počítá až od data nabytí dědictvím, bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil zůstavitel.
Dvouletý test bydliště funguje u zděděné nemovitosti nezávisle na délce vlastnictví – pokud se do ní po zdědění nastěhujete a skutečně v ní bydlíte alespoň 2 roky před prodejem, je osvobození splněno bez ohledu na to, jak dlouho jste vlastníkem.
Osvobození při použití peněz na vlastní bydlení
I když nesplníte ani jednu z výše uvedených podmínek, můžete být od daně osvobozeni také tehdy, pokud celou získanou částku použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby – typicky na koupi nebo výstavbu jiného bydlení. Peníze je potřeba použít do konce zdaňovacího období následujícího po tom, ve kterém jste je přijali. Pokud je v době podání daňového přiznání ještě nemáte použité, musíte tento záměr oznámit finančnímu úřadu.
Co když se osvobození netýká
Pokud žádnou z podmínek nesplníte, příjem z prodeje se zdaňuje jako tzv. ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Základem daně není celá prodejní cena, ale rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji – tedy zejména cenou, za kterou jste nemovitost sami pořídili, případně náklady na technické zhodnocení a výdaje spojené s prodejem (např. odměna realitní kanceláři, znalecký posudek). U zděděné nemovitosti se jako tato „nabývací cena“ použije hodnota zjištěná pro účely dědického řízení ke dni nabytí, tedy typicky cena stanovená znalcem nebo odhadcem v rámci dědictví.
Takto vypočtený základ daně se zdaňuje sazbou 15 %. Pokud je součet vašich zdanitelných příjmů za daný rok (ne jen z prodeje nemovitosti, ale všech) vyšší než 36násobek průměrné mzdy, platí se z částky nad tímto limitem sazba 23 %. Pro rok 2026 tato hranice činí přibližně 1 762 812 Kč ročně.
Oznamovací povinnost i při osvobození
Pozor na jednu často opomíjenou věc: pokud je příjem z prodeje nemovitosti vyšší než 5 000 000 Kč, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu i v případě, že je příjem od daně osvobozený. Nesplnění oznamovací povinnosti může být sankcionováno, i když samotná daň se neplatí.
Shrnutí pro prodávající
Než nemovitost prodáte, je dobré si předem ověřit, kdy jste ji nabyli a jak dlouho v ní bydlíte – tyto dva údaje rozhodnou o tom, zda budete danit, nebo ne. U hraničních případů (blížící se konec časového testu, plánovaná koupě nového bydlení z výtěžku prodeje) se vyplatí načasování prodeje promyslet, protože rozdíl může být i statisíce korun.
Tento článek slouží jako obecný přehled a nenahrazuje individuální daňové poradenství – konkrétní situaci vždy doporučuji probrat s daňovým poradcem. Ráda vám ale pomohu zorientovat se v tom, jak prodej nemovitosti prakticky probíhá a na co si dát pozor.
Petra Čmolíková, Perea.cz
